Los mejores barrios de Montevideo para invertir en propiedades en 2026

Cuando alguien nos pregunta “¿cuál es el mejor barrio de Montevideo para invertir?”, nuestra respuesta es que no existe un único barrio ideal.

Existe el barrio adecuado para cada tipo de inversión.

No es lo mismo comprar pensando en obtener una renta mensual que buscar una propiedad para vender dentro de algunos años. Tampoco es igual invertir USD 100.000 que disponer de USD 300.000.

En 2026, Montevideo presenta oportunidades muy diferentes según la zona, el tipo de inmueble y el objetivo del comprador.

¿Qué está buscando hoy el comprador?

Hay un dato interesante para comenzar.

Los apartamentos concentran aproximadamente el 73% de la demanda de compra, y las unidades de un dormitorio representan alrededor del 42% de las búsquedas.

Además, más de la mitad de la demanda se concentra en propiedades de hasta USD 150.000.

Esto explica por qué determinados barrios con buena conectividad, servicios y oferta de apartamentos pequeños siguen despertando tanto interés entre inversores.

1. Cordón: uno de los protagonistas

Cordón continúa siendo una de las zonas que más analizamos cuando hablamos de inversión.

Su ubicación, cercanía al Centro, universidades, servicios, transporte y la importante incorporación de proyectos de vivienda promovida generaron un mercado muy dinámico.

Para un inversor, tiene otra característica interesante: existe una demanda amplia de alquiler integrada por estudiantes, profesionales y personas jóvenes.

No significa que cualquier apartamento en Cordón sea automáticamente una buena inversión.

Hay que estudiar precio de compra, gastos comunes, calidad del proyecto, ubicación exacta y alquiler posible.

2. La Blanqueada: una zona que ganó protagonismo

La Blanqueada se consolidó como otro de los puntos fuertes del mercado.

Tiene buena conectividad, servicios de salud, centros educativos y una importante cantidad de nuevos desarrollos.

Para quienes manejan presupuestos más contenidos que los necesarios para ingresar a determinadas zonas costeras, puede representar una alternativa muy interesante.

3. Tres Cruces: ubicación y conectividad

Cuando analizamos una propiedad para renta, una pregunta fundamental es:

¿Quién podría querer alquilarla?

Tres Cruces tiene una respuesta bastante amplia.

Su conectividad con prácticamente toda la ciudad, la terminal, el shopping, centros médicos y la cercanía a Cordón hacen que tenga características interesantes tanto para vivienda como para inversión.

4. Pocitos: pagar más para entrar en un mercado muy demandado

Pocitos juega otro partido.

Los valores de entrada son generalmente superiores, pero sigue siendo uno de los barrios preferidos para comprar propiedades en Montevideo.

Su fortaleza está en algo que un inversor nunca debería ignorar: la demanda.

Rambla, servicios, gastronomía, oficinas y calidad de vida sostienen el atractivo de la zona.

Sin embargo, mayor precio de compra no necesariamente significa mayor rentabilidad porcentual.

Por eso Pocitos puede resultar especialmente interesante para quien, además de renta, busca resguardo de valor y facilidad futura de comercialización.

5. Punta Carretas: inversión patrimonial

Punta Carretas tiene una lógica similar.

Es una de las zonas de mayor valor por metro cuadrado de Montevideo y tiene una demanda asociada tanto a vivienda permanente como a compradores con mayor capacidad económica.

No suele ser nuestra primera elección si el único objetivo es maximizar el porcentaje de renta.

Pero puede ser muy interesante para quien prioriza ubicación, calidad del activo y conservación del patrimonio a largo plazo.

6. Parque Rodó y Palermo: zonas para seguir mirando

La expansión de nuevos proyectos también transformó áreas cercanas a Cordón.

Parque Rodó y Palermo combinan cercanía a la Rambla, universidades, Centro y servicios.

Especialmente cuando aparece una propiedad correctamente valuada o una oportunidad en etapas tempranas de un desarrollo, son zonas que merecen ser estudiadas.

¿Y los barrios que casi nadie mira?

Aquí aparece uno de los fenómenos más interesantes del mercado.

Los barrios más conocidos no siempre son los más rentables.

En determinadas zonas de Montevideo como Maroñas, Peñarol o Colón pueden encontrarse rentabilidades superiores a las de barrios costeros.

Pero mayor rentabilidad también puede venir acompañada de menor liquidez, diferente perfil de inquilino y menor velocidad de revalorización.

Por eso nunca recomendamos comprar únicamente mirando un porcentaje.

Rentabilidad no es lo mismo que valorización

Esta diferencia es fundamental.

Una propiedad puede generar una excelente renta mensual pero valorizarse lentamente.

Otra puede ofrecer una renta menor, pero encontrarse en una zona donde esperamos mayor crecimiento del valor del inmueble.

Por eso existen, simplificando, dos preguntas diferentes:

¿Cuánto quiero ganar mientras tengo la propiedad?

y

¿Cuánto podría valer cuando decida venderla?

Una buena inversión intenta encontrar el equilibrio adecuado entre ambas.

El error de comprar solamente porque “está barato”

Una propiedad barata no necesariamente es una oportunidad.

Antes de comprar analizamos, entre otros factores:

• precio por metro cuadrado;
• alquiler posible;
• gastos comunes;
• estado de conservación;
• demanda de la zona;
• conectividad;
• proyectos nuevos cercanos;
• facilidad de reventa;
• documentación;
• perfil del futuro inquilino.

A veces pagar un poco más por una propiedad correcta termina siendo mejor negocio que comprar la alternativa aparentemente más barata.

Entonces…

¿dónde invertiría FILGUEIRA & FILGUEIRA en 2026?

Depende del inversor.

Para quien busca movimiento, alquiler y ticket de entrada moderado, miraríamos especialmente Cordón, La Blanqueada y Tres Cruces.

Para quien prioriza ubicación, demanda y conservación patrimonial, analizaríamos Pocitos, Punta Carretas y determinadas zonas costeras.

Y para un inversor experimentado cuyo objetivo principal sea maximizar renta, estudiaríamos oportunidades puntuales fuera de los barrios tradicionalmente más buscados.

Porque la verdadera oportunidad inmobiliaria muchas veces no está en elegir el barrio de moda.

Está en comprar correctamente dentro del barrio correcto.

Invertir con información

En Filgueira Inmobiliaria trabajamos con compradores e inversores analizando no solamente qué propiedad comprar, sino qué objetivo existe detrás de esa compra.

Una inversión inmobiliaria debería comenzar por los números y terminar con una propiedad que tenga sentido dentro de una estrategia.

Si está pensando en invertir en Montevideo, podemos analizar su presupuesto, el nivel de renta que busca y el plazo de inversión para encontrar oportunidades que se ajusten realmente a su objetivo.

ANDREA GONZALEZ

DRA . Filgueira & Filgueira